Dưới đây là cách áp dụng chi tiết hơn 22 điều luật không thể thiếu của marketing vào lĩnh vực bất động sản.
“ Gà Ri OK “làm nhanh thật 30 s bằng 30 ngày
1. Luật Lãnh đạo: Tốt hơn là làm người đầu tiên
• Ý nghĩa: Dẫn đầu thị trường hoặc phân khúc mang lại lợi thế lớn về nhận diện thương hiệu.
• Áp dụng chi tiết: Một công ty bất động sản có thể là người đầu tiên xây dựng khu đô thị tích hợp công nghệ 5G tại một tỉnh lẻ như Bắc Giang (Việt Nam), nơi chưa ai khai thác.
• Ví dụ thực tế: Vinhomes là thương hiệu đầu tiên tại Việt Nam gắn liền với “khu đô thị cao cấp toàn diện” (như Vinhomes Riverside), khiến các đối thủ khác phải chạy theo.
• Chiến lược cụ thể:
1 Nghiên cứu thị trường để tìm khu vực chưa phát triển (như vùng ven TP.HCM hoặc Hà Nội).
2 Triển khai dự án “đầu tiên” (như khu đô thị không carbon) với chi phí đầu tư ban đầu khoảng 500 tỷ VND.
3 Quảng bá rầm rộ trên TV, mạng xã hội với slogan “Khu đô thị 5G đầu tiên tại Việt Nam” trong 6 tháng liên tục, chi phí quảng cáo khoảng 50 tỷ VND.
2. Luật Phân loại: Tạo danh mục mới
• Ý nghĩa: Nếu không dẫn đầu được phân khúc hiện tại, tạo một phân khúc mới để làm số 1.
• Áp dụng chi tiết: Một công ty nhỏ không thể cạnh tranh với Vinhomes ở chung cư cao cấp có thể phát triển “căn hộ co-living” (sống chung) dành cho giới trẻ tại quận 7, TP.HCM.
• Ví dụ thực tế: Ở Mỹ, WeLive (WeWork) đã tạo ra phân khúc “co-living” cho người trẻ làm việc tự do.
• Chiến lược cụ thể:
1 Thiết kế căn hộ 30m² với không gian chung (phòng khách, bếp) cho 3-4 người thuê, giá 5 triệu VND/tháng/người.
2 Định vị là “Căn hộ sống chung đầu tiên tại Việt Nam”.
3 Hợp tác với các KOLs trên TikTok để quảng bá, ngân sách 20 tỷ VND cho 100 video viral.
3. Luật Tâm trí: Chiếm tâm trí khách hàng
• Ý nghĩa: Được khách hàng nghĩ đến đầu tiên khi cần bất động sản.
• Áp dụng chi tiết: Xây dựng thương hiệu gắn với nhu cầu cụ thể, như “Nhà giá rẻ nghĩ ngay đến Công ty X” tại Đà Nẵng.
• Ví dụ thực tế: Novaland đã chiếm tâm trí khách hàng TP.HCM với “chung cư cao cấp”.
• Chiến lược cụ thể:
1 Đặt biển quảng cáo lớn tại 10 điểm giao thông chính ở Đà Nẵng với thông điệp “Nhà dưới 1 tỷ – Công ty X”.
2 Chạy chiến dịch Google Ads với từ khóa “nhà giá rẻ Đà Nẵng”, ngân sách 500 triệu VND/tháng.
3 Tạo hotline dễ nhớ (0900-123-456) để khách hàng liên hệ ngay.
4. Luật Nhận thức: Marketing là cuộc chiến nhận thức
• Ý nghĩa: Khách hàng tin dự án của bạn tốt hơn, dù thực tế không quá khác biệt.
• Áp dụng chi tiết: Một dự án chung cư tại quận 9 quảng bá “gần trung tâm nhất” dù chỉ cách quận 1 15km, tạo cảm giác vượt trội so với đối thủ cách 16km.
• Ví dụ thực tế: Nhiều dự án ở Long Biên (Hà Nội) quảng bá “gần Hoàn Kiếm” dù cách 10km.
• Chiến lược cụ thể:
1 Quay video flycam cho thấy tuyến đường từ dự án đến trung tâm chỉ mất 20 phút.
2 Đăng bài PR trên 5 tờ báo lớn (Tuổi Trẻ, Thanh Niên), chi phí 200 triệu VND.
3 Tặng khách hàng bản đồ minh họa “khoảng cách gần” khi tham quan dự án.
5. Luật Tập trung: Một từ duy nhất
• Ý nghĩa: Gắn thương hiệu với một khái niệm duy nhất.
• Áp dụng chi tiết: Công ty bất động sản tại Nha Trang chọn từ “biển” để định vị (nhà gần biển, view biển).
• Ví dụ thực tế: Ecopark gắn với “xanh” tại Việt Nam.
• Chiến lược cụ thể:
1 Đặt tên dự án là “Biển Xanh Residences”.
2 Sử dụng màu xanh biển trong logo, website, tài liệu marketing.
3 Quay video quảng cáo nhấn mạnh “Cách bãi biển 200m”, ngân sách 100 triệu VND.
6. Luật Độc quyền: Không chia sẻ khái niệm
• Ý nghĩa: Không cạnh tranh trực tiếp trên khái niệm đối thủ đã chiếm.
• Áp dụng chi tiết: Nếu đối thủ đã nổi tiếng với “biệt thự nghỉ dưỡng sang trọng” tại Phú Quốc, hãy chọn “nhà phố nghỉ dưỡng giá rẻ”.
• Ví dụ thực tế: Sun Group chiếm “sang trọng” tại Phú Quốc, các công ty nhỏ chuyển sang “bình dân”.
• Chiến lược cụ thể:
1 Phát triển nhà phố 2 tầng, giá 2 tỷ VND/căn tại Phú Quốc.
2 Quảng bá “Nhà nghỉ dưỡng ai cũng mua được”.
3 Đăng bài trên 10 nhóm Facebook bất động sản, chi phí 50 triệu VND.
7. Luật Thang: Chiến lược dựa trên vị trí
• Ý nghĩa: Điều chỉnh chiến lược theo vị trí của bạn trên thị trường.
• Áp dụng chi tiết: Nếu không phải top 1 như Vinhomes, chọn vị trí số 2 với thông điệp “giá trị tốt hơn”.
• Ví dụ thực tế: Nam Long định vị “nhà ở vừa túi tiền” thay vì cạnh tranh cao cấp.
• Chiến lược cụ thể:
1 Bán căn hộ 1,5 tỷ VND tại Bình Dương, nhắm đến người thu nhập trung bình.
2 Quảng cáo “Chất lượng cao cấp, giá không cao cấp”.
3 Tổ chức hội thảo cho 500 khách hàng tiềm năng, chi phí 100 triệu VND.
8. Luật Song đôi: Cuộc đua hai ngựa
• Ý nghĩa: Thị trường thường chỉ nhớ hai thương hiệu lớn.
• Áp dụng chi tiết: Tại Hà Nội, Vinhomes và Ecopark là hai “ngựa đua”; các công ty nhỏ cần tìm cách hợp tác hoặc ngách khác.
• Ví dụ thực tế: Vinhomes và Sun Group thống trị phân khúc cao cấp tại Việt Nam.
• Chiến lược cụ thể:
1 Hợp tác với Vinhomes làm nhà thầu phụ hoặc môi giới.
2 Phát triển dự án nhỏ (50 căn hộ) ở phân khúc trung cấp, giá 20 triệu VND/m².
3 Quảng bá trên fanpage “Bất động sản Hà Nội”, chi phí 30 triệu VND.
9. Luật Đối lập: Tận dụng điểm yếu của đối thủ
• Ý nghĩa: Tấn công vào nhược điểm của người dẫn đầu.
• Áp dụng chi tiết: Nếu Vinhomes bán căn hộ 50 triệu VND/m², bạn bán căn hộ 25 triệu VND/m² với tiện ích cơ bản.
• Ví dụ thực tế: Một công ty nhỏ tại TP.HCM quảng bá “Không xa hoa, nhưng đủ đầy” để cạnh tranh với Novaland.
• Chiến lược cụ thể:
1 Xây chung cư 500 căn tại quận 12, giá 25 triệu VND/m².
2 Chạy quảng cáo so sánh “Nửa giá, vẫn có hồ bơi”.
3 Đăng 50 bài viết trên diễn đàn bất động sản, chi phí 20 triệu VND.
10. Luật Phân chia: Thị trường chia nhỏ
• Ý nghĩa: Thị trường sẽ phân thành nhiều phân khúc nhỏ hơn.
• Áp dụng chi tiết: Tập trung vào phân khúc “nhà ở cho người nghỉ hưu” tại Đà Lạt với tiện ích y tế.
• Ví dụ thực tế: Sự xuất hiện của “condotel” hay “shophouse” là kết quả của phân chia.
• Chiến lược cụ thể:
1 Xây 100 căn nhà 1 tầng, giá 1,2 tỷ VND/căn, có phòng khám nhỏ trong khu.
2 Quảng bá “Nhà dưỡng lão cao cấp đầu tiên tại Đà Lạt”.
3 Hợp tác với công ty bảo hiểm để bán combo nhà + bảo hiểm, chi phí marketing 50 triệu VND.
11. Luật Viễn cảnh: Nhìn dài hạn
• Ý nghĩa: Đầu tư vào tương lai thay vì lợi nhuận tức thì.
• Áp dụng chi tiết: Mua đất tại Nhơn Trạch (Đồng Nai) với giá 10 triệu VND/m², chờ cầu Cát Lái hoàn thành để giá tăng lên 30 triệu VND/m².
• Ví dụ thực tế: Đất Long Thành tăng giá gấp 3 sau khi sân bay được phê duyệt.
• Chiến lược cụ thể:
1 Đầu tư 200 tỷ VND mua 20ha đất tại Nhơn Trạch.
2 Giữ đất 5 năm, bán khi giá đạt đỉnh.
3 Quảng bá sớm “Khu đô thị tương lai gần cầu Cát Lái”, chi phí 20 tỷ VND.
12. Luật Mở rộng dòng: Tránh lan man
• Ý nghĩa: Tập trung vào một loại bất động sản thay vì làm tất cả.
• Áp dụng chi tiết: Nếu nổi tiếng với chung cư trung cấp, đừng nhảy sang biệt thự cao cấp.
• Ví dụ thực tế: Nam Long thành công nhờ kiên định với “nhà vừa túi tiền”.
• Chiến lược cụ thể:
1 Xây 1.000 căn hộ trung cấp tại Bình Tân, giá 1,8 tỷ VND/căn.
2 Từ chối dự án biệt thự 10 tỷ VND/căn dù có lời mời.
3 Quảng bá “Chuyên gia nhà trung cấp”, chi phí 50 triệu VND.
13. Luật Hy sinh: Từ bỏ để thành công
• Ý nghĩa: Cắt bỏ thứ không hiệu quả để tập trung vào thứ tốt nhất.
• Áp dụng chi tiết: Bỏ dự án đất nền xa xôi tại Lâm Đồng để dồn vốn vào chung cư tại quận 9.
• Ví dụ thực tế: Một công ty nhỏ bỏ đất ngoại ô để tập trung vào shophouse gần trung tâm.
• Chiến lược cụ thể:
1 Bán 10ha đất Lâm Đồng với giá 5 triệu VND/m², thu về 50 tỷ VND.
2 Đầu tư 100 tỷ VND vào chung cư 300 căn tại quận 9.
3 Quảng bá “Tất cả vì khách hàng quận 9”, chi phí 30 triệu VND.
14. Luật Thuộc tính: Tìm thuộc tính khác
• Ý nghĩa: Chọn một điểm nổi bật khác với đối thủ.
• Áp dụng chi tiết: Nếu đối thủ mạnh về “vị trí trung tâm”, bạn nhấn mạnh “cộng đồng thân thiện” với công viên và trường học.
• Ví dụ thực tế: Ecopark nổi bật với “không gian xanh” thay vì vị trí.
• Chiến lược cụ thể:
1 Xây khu đô thị 200 căn tại Hóc Môn với công viên 5ha.
2 Quảng bá “Sống giữa thiên nhiên, gần gũi hàng xóm”.
3 Tổ chức ngày hội cộng đồng tại dự án, chi phí 50 triệu VND.
15. Luật Thành thật: Thừa nhận điểm yếu
• Ý nghĩa: Thành thật để tạo niềm tin và biến yếu thành mạnh.
• Áp dụng chi tiết: Một dự án tại Bình Phước thừa nhận “xa trung tâm” nhưng nhấn mạnh “giá rẻ và không gian rộng”.
• Ví dụ thực tế: Một dự án tại Long An nói “Xa nhưng đáng giá” và bán chạy.
• Chiến lược cụ thể:
1 Bán đất nền 500m² với giá 300 triệu VND/lô tại Bình Phước.
2 Quảng cáo “Xa trung tâm 50km, nhưng bạn có cả một trang trại”.
3 Đăng video thực tế trên YouTube, chi phí 20 triệu VND.
16. Luật Độc nhất: Động thái táo bạo
• Ý nghĩa: Tạo khác biệt lớn để gây chú ý.
• Áp dụng chi tiết: Xây khu đô thị “không xe hơi” tại quận 2, chỉ dùng xe điện và đường đi bộ.
• Ví dụ thực tế: Masdar City (UAE) là khu đô thị không carbon.
• Chiến lược cụ thể:
1 Đầu tư 300 tỷ VND cho khu đô thị 50ha với xe điện miễn phí.
2 Quảng bá “Khu đô thị không khói xe đầu tiên tại Việt Nam”.
3 Mời báo chí quốc tế đưa tin, chi phí 100 triệu VND.
17. Luật Không thể đoán trước: Linh hoạt
• Ý nghĩa: Thị trường biến động, cần thích nghi nhanh.
• Áp dụng chi tiết: Khi lãi suất ngân hàng tăng từ 7% lên 10%, chuyển từ bán căn hộ sang cho thuê dài hạn.
• Ví dụ thực tế: Nhiều dự án tại TP.HCM chuyển sang cho thuê khi thị trường đóng băng 2023.
• Chiến lược cụ thể:
1 Cho thuê căn hộ 2 tỷ VND với giá 10 triệu VND/tháng.
2 Quảng bá “Thuê nhà hôm nay, mua nhà ngày mai”.
3 Đăng tin trên Chợ Tốt, chi phí 10 triệu VND.
18. Luật Thành công: Tránh kiêu ngạo
• Ý nghĩa: Thành công dễ dẫn đến tự mãn và thất bại.
• Áp dụng chi tiết: Sau khi bán hết 500 căn hộ tại quận 7, không nghỉ ngơi mà tiếp tục nghiên cứu dự án mới.
• Ví dụ thực tế: Một công ty lớn tại VN tự mãn, không đổi mới và mất thị phần.
• Chiến lược cụ thể:
1 Thành lập đội nghiên cứu thị trường, chi phí 50 triệu VND/tháng.
2 Khảo sát 1.000 khách hàng về nhu cầu mới.
3 Ra mắt dự án tiếp theo trong 12 tháng.
19. Luật Thất bại: Chấp nhận và điều chỉnh
• Ý nghĩa: Thất bại là cơ hội để học hỏi.
• Áp dụng chi tiết: Nếu đất nền tại Tây Ninh không bán được, chuyển thành khu nông nghiệp trải nghiệm.
• Ví dụ thực tế: Một dự án tại Đồng Nai chuyển từ đất nền sang farmstay và thành công.
• Chiến lược cụ thể:
1 Bán 50% đất với giá thấp, thu về 20 tỷ VND.
2 Đầu tư 30 tỷ VND xây farmstay với 20 căn nhà gỗ.
3 Quảng bá “Trải nghiệm nông thôn 5 sao”, chi phí 20 triệu VND.
20. Luật Thổi phồng: Đừng tin truyền thông quá mức
• Ý nghĩa: Đừng hoảng sợ trước tin đồn khủng hoảng.
• Áp dụng chi tiết: Khi báo chí nói “bất động sản đóng băng”, tiếp tục bán với giá hợp lý thay vì giảm mạnh.
• Ví dụ thực tế: Năm 2023, thị trường VN bị thổi phồng “sụp đổ” nhưng vẫn có giao dịch.
• Chiến lược cụ thể:
1 Giữ giá căn hộ 30 triệu VND/m² tại quận 9.
2 Quảng bá “Bất động sản vẫn là kênh đầu tư an toàn”.
3 Gửi email cho 10.000 khách hàng cũ, chi phí 10 triệu VND.
21. Luật Tăng tốc: Theo xu hướng
• Ý nghĩa: Đón đầu xu hướng dài hạn.
• Áp dụng chi tiết: Xây căn hộ tích hợp không gian làm việc tại nhà khi làm việc từ xa phổ biến.
• Ví dụ thực tế: Các dự án tại Mỹ thêm “home office” sau đại dịch.
• Chiến lược cụ thể:
1 Thiết kế căn hộ 50m² với góc làm việc riêng, giá 2 tỷ VND.
2 Quảng bá “Nhà ở kiêm văn phòng cho thời đại mới”.
3 Chạy quảng cáo trên LinkedIn, chi phí 30 triệu VND.
22. Luật Tài nguyên: Cần nguồn lực mạnh
• Ý nghĩa: Không đủ vốn, ý tưởng sẽ thất bại.
• Áp dụng chi tiết: Để xây khu đô thị 1.000ha tại Long An, cần huy động 5.000 tỷ VND thay vì làm nhỏ lẻ.
• Ví dụ thực tế: Vinhomes đầu tư hàng nghìn tỷ để tạo thương hiệu lớn.
• Chiến lược cụ thể:
1 Gọi vốn từ quỹ đầu tư nước ngoài, nhắm mức 2.000 tỷ VND.
2 Xây giai đoạn 1 với 200ha, ngân sách 1.000 tỷ VND.
3 Quảng bá quốc tế qua hội chợ bất động sản, chi phí 200 triệu .
Lời kết
Áp dụng đúng 22 điều luật marketing không chỉ giúp doanh nghiệp bất động sản tăng trưởng doanh số, mà còn chiếm lĩnh tâm trí khách hàng một cách bền vững. Hãy không ngừng sáng tạo và định vị thương hiệu đúng cách để bứt phá trong thị trường cạnh tranh khốc liệt này!
Nguồn Bác Sĩ BĐS Trần Khánh Quang
——
LỚP MARKETING DU KÍCH NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN
BÍ QUYẾT TÌM HÀNG NGÀN KHÁCH HÀNG ONLINE BẤT ĐỘNG SẢN VỚI CHI PHÍ THẤP
HỒ CHÍ MINH https://marketingdukich.com/mktdukichbds/
LỊCH KHAI GIẢNG LỚP MARKETING DU KÍCH 2025
Bạn đã sẵn sàng bứt phá doanh số với những chiến lược Marketing thực chiến, hiệu quả cao mà không cần ngân sách khủng?
12,13/4/2025 – Lớp MKT Du Kích BĐS
Bí quyết marketing chuyên sâu giúp chinh phục thị trường bất động sản!
Đăng ký ngay: marketingdukich.com/mktdukichbds
19,20/4/2025 – Trại MKT Du Kích
Trải nghiệm học tập thực chiến, kết nối và thực hành ngay tại trại!
Tham gia ngay: marketingdukich.com/gmc
10,11/5/2025 – Trại MKT Du Kích (Zoom Online)
Học ngay tại nhà, chiến lược marketing đỉnh cao trong tầm tay!
Tham gia ngay: marketingdukich.com/gmc
Đừng bỏ lỡ cơ hội nâng cấp kỹ năng & tăng tốc doanh thu!
Hotline/Zalo: zalo.me/0963362288
